新城天津项目信托违约？“没有具体到期日，不属于展期违约”

继去年旭辉天津项目被传非标债务违约后，又一家“民企示范生”的天津项目被卷入流言。

(相关资料图)

近期，新城在天津的项目发布了《长安权新城天津武清项目股权投资集合资金信托计划延期公告》。

这则公告很快被外界解释为“信托展期”，如果这个解释成立，那么将意味着新城也将步入违约边缘。

对此新城回应称，这份信托计划并没有明确的到期时间，信托方发布的公告也只是针对预计时间的延期，不属于展期。

不过尽管还未出险，但这份公告确实透露出了新城的艰难。在这样的市场环境下，找到生存下去的方法，可能远比信托违不违约更重要。

困在天津？

根据长安国际信托发布的公告，由于受到房地产市场环境、新冠疫情反复等影响，导致标的项目销售进度未达预期，影响信托计划正常退出。

根据信托合同规定：信托单位期限届满时，信托财产有任何应收未收款项或有任何信托财产未能变现的，信托单位延期至受托人收到全部应收未收款项或信托财产全部变现之日止。

这一则延期公告让外界认为，新城的信托计划违约。

针对这部分信托计划的延期，新城的项目公司也在6月6日发布澄清公告，该笔信托计划为股权投资信托，依据信托合同设置了预计退出时间，无实际到期日。

所谓延期公告，是受托人针对预计退出时间发出的合规公告，不属于任何债务融资的展期或违约。

据了解，标的项目整盘剩余货值30亿，股权信托计划初始募集9.7亿元，已分配资金4.2亿元。

《凤凰WEEKLY地产》获得的一份《长安权-新城天津武清项目股权投资集合资金信托计划》显示，该笔信托为股权投资，预计收益为8%，起投为100万元。

而标的项目为天津新城玺樾春秋，均价在2.4万元/平方米左右，价格在290万到535万之间。

2021年3月10日，新城以26.2亿元拿下天津武清的商住用地，溢价率为43%。该地块容积率≤1.6，出让面积约12.62万平方米，起始价为18.29亿元。

不过新城虽然给予了澄清，但也承认整个项目的去化情况并不理想。剩余30亿的货值，即便全是最高价格535万的房源，剩下的也有560套左右。

这很大程度上是受到了天津市场下滑的影响。今年4月份时，天津新房成交量已经环比跌了33%，5月仍继续回落，环比下跌14%。

这也使得很多房企在天津出现问题，比如去年的旭辉。

同样是示范生，去年旭辉控股被传未能偿还天津兴卓房地产开发有限公司旗下的部分非标债务。该公司在天津滨海新区拥有一个案名为“旭辉滨海江来”的住宅开发项目。

除了上述信托计划涉及的项目以外，今年新城在天津还收购了位于天津市黄金商圈的滨江道步行街的欧乐广场。新城控股的管理层在股东会上表示，这个项目是抵债的，还包含了一些住宅。

“天津核心是前几年供应量比较大，特别是它周边的一些新区，像滨海新区、武清整体这种供应量也比较大，但是从市场需求端上来说，其实天津本地的地缘购房需求没有那么旺盛。”合硕机构首席分析师郭毅称，“主城区可能市场成交还能保持一个相对稳定的状态，但是像他周边的一些新区，近郊区的市场供过于求的形势比较明显。再加上天津自身产业一直处在被北京虹吸的状态，没有形成自己核心的主导产业，也没有形成大量企业的聚集态势。所以其实总体的外来产业人口的增量也并不太足，市场就处在一个，不温不火甚至阴跌的一个状态。”

被担忧的现金流

尽管还未出现公开市场的债务违约，但新城作为示范性房企，其现金流状况也颇受外界关心。

新城管理层在前不久的股东大会上表示，去年新城被迫做了一些以价换量的动作确保资金安全，今年终于达到平衡，资金压力不大，可以按照正常节奏销售。

据介绍，公司今年目标是800-900亿销售，平均每月70亿，即可确保经营性现金流的平衡。

在现金流健康的情况下，如果能摇到上海、杭州等核心城市的项目，各项利润指标都是很不错的，新城也不会轻易放弃。

新城控股董事长王晓松表示：“如果拿地肯定是100%股权，因为对房企来说，股权的收益是远远大于管理费用。”

新城控股集团董事长王晓松

在房地产下行的周期，新城认为住宅开发仍旧存在很大市场，即便萎缩到6万亿，规模仍旧很大。

但在目前的市场环境下，如何保证自己有一定的市场地位生存下去才是关键。

王晓松表示今年可能还是以小股操盘为主，他介绍道，去年三分之一的地都是这种模式，所以真正开工的体量不大。“因为合作方都是国企和央企的背景，但有一个诉求，就是你入点股，我有个交代。这是未来可能主要的方向，不论是平台公司，还是AMC，或者金融机构。”

而对纯轻资产模式，包括现在开发商非常热衷的代建模式，新城并不会将其作为主要发展方向。“单个纯轻资产项目盈利水平并没有那么高，而且你要赚大钱，又得回到规模的老路上。现在地产行业离职的人多，所以经常会挖几个人，去干代建，轻资产，未来的竞争会变成了价格的竞争，就不赚钱了，又到了个红海。现在我们也做，不赚钱无所谓，但要把团队保住，这是唯一的目的。”

6月6日，新城控股集团股份有限公司发布2023年5月份经营简报。

2023年5月，新城控股实现合同销售金额约70.33亿元，比上年同期下降36.53%；销售面积约90.36万平方米，比上年同期下降20.91%。

今年前五个月，新城控股累计合同销售金额约357亿元，比上年同期下降30.23%；累计销售面积约422.30万平方米，比上年同期下降19.57%。

从销售数据看，新城完成了管理层给出的目标，但面对一直处在下滑通道的业绩，新城的压力仍旧山大。